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光谷东扩,让鄂州成为武汉城市圈当前唯一的幸运儿

2019-09-27 来源:乐活光谷 点击 评论

武汉三镇大变迁,武昌完胜汉口、汉阳

       长江、汉江把武汉分为汉口、汉阳、武昌三镇。

       在农业经济时代,船运比重很大,商贸是最大的产业,大汉口应运而生,自汉口开埠至上世纪90年代,汉口一直是武汉三镇中最繁华的地方,汉正街一度成为武汉的产业地标。

       随着沿海省份制造业及贸易业的兴起,汉正街的业态模式完败于浙江义乌等地。而武昌区,依托丰富的高教资源,成立东湖高新区。30年来,东湖高新区面积已经扩展到500多平方公里,聚集了一大批更适应未来社会需求的产业体系。因为光电相关产业是重点,东湖高新区也被称为光谷。

      产业变迁也改变了城市面貌,今日的武汉三镇,最具活力的无疑是武昌,如今武昌区建成区面积超过汉口、汉阳镇之和。如下图所示。

光谷东扩,让鄂州成为武汉城市圈当前唯一的幸运儿

武汉三镇卫星对比图

       光谷(东湖高新区)东扩,将武汉最东的豹澥和左岭都纳入其中,通过大手笔的拆迁和土地整理,为光谷预留了今后二三十年发展的建设用地。

光谷东扩,让鄂州成为武汉城市圈当前唯一的幸运儿

左岭还建社区

       武汉东部(光谷东区域)是武汉市域内最大一片待开发的热土,是武汉未来的希望所在。(详见:武汉未来看见谷

城市圈共同发展 VS 强省会“虹吸效应”

        早在2007年12月14日,经报请国务院同意,国家发展改革委正式批准武汉城市圈为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。武汉城市圈应运而生,又称武汉“1+8”城市圈,是指以武汉为圆心,覆盖黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、潜江、天门等周边8个城市所组成的城市群,武汉为中心城市,黄石为副中心城市。经过十多年,城市圈共同发展的任务还是任重道远。与此同时,中国城市发展开始出现了强者恒强的局面,全国各地强省会“虹吸效应”越来越明显。省会城市越来越大,大量吸引省内年轻人及经济资源。作为城市圈副中心的黄石,已经被武汉城市圈外的宜昌、襄樊超越了一大截。只有鄂州,是武汉城市圈中唯一的幸运儿。原因也很简单,因为武汉向东扩,开始与鄂州西部相临,因而鄂州承接了武汉外溢的部分产业和住房需求。鄂州又很小,一点增量就会带来大改变。

鄂州有多小?

       鄂州市面积1594平方公里,人口108万。按陆地面积排名,是全国第三小的地级市,仅比海南三沙市、浙江舟山市面积大。如果算上三沙和舟山管理的海洋面积,鄂州市是全国面积最小的地级市。鄂州是百湖之市,湖北省最大的淡水湖梁子湖有一半在鄂州境内,刨去水域面积,鄂州市可用陆地面积可能只有一千平方公里左右。如果按人口规模来计算,在全国350多座地级市中,鄂州108万人口排在第310位左右。排名在后面的,绝大部分都是人烟稀少的西部省份城市。按城市面积和人口规模来看,可以说鄂州是全国最小的地级市,大量的县级市规模都比这大。按照常规的城市分类标准来看,鄂州只能算是一个五线小城市 。然而,有些数据不能只看表面。

鄂州有多强?

       如果把鄂州当作一个县级市,按照目前中国百强县级市排名,鄂州排名在20名左右。和东部经济发达省份确实还存在一定差距,如果和中部强县级市相比,在中部相当靠前。如排名第14位的浏阳市,面积5000平方公里,人口约150万,GDP约1300亿,单按人均GDP数值,鄂州比浏阳要好。

光谷东扩,让鄂州成为武汉城市圈当前唯一的幸运儿

来源:社科院《中国县域经济发展报告(2018)》

        按湖北省内GDP统计

光谷东扩,让鄂州成为武汉城市圈当前唯一的幸运儿

2018年湖及各市GDP排名

        按人均GDP,鄂州排名全省第三,按单位面积的GDP产值,鄂州在湖北省内排名第二。

五线的鄂州是房地产强市

        按房屋销售面积来看, 2018年新建商品房销售27198套,销售面积300.43万平方米,二手房成交9600套,成交面积102.1万平方米。合计约3.7万套。而同期,武汉新房销量207926套,二手房成交达到85589套,合计超过29万。2018年鄂州新房销售量超过武汉的1/9。不要小看这1/9,鄂州人口规模不及武汉1/9。鄂州购房人群预计有一大半是由武汉外溢过来的。省内GDP排名第二的宜昌市 ,新房销量30359套,只比鄂州高了一点点,而宜昌的GDP和人口规模都是鄂州的近4倍。武汉正在快速吸引省内资源向武汉聚集,和其它省内地级市相比,其它城市可能还会担心武汉的虹吸效应,而鄂州正在享受武汉发展的外溢效应。 因为和武汉距离近,紧临光谷。光谷是吸引人才最多的地方,被吸引到光谷的人口自然会有部分外溢到鄂州来。目前,恒大、碧桂园、万科、融创、华润、中建、中海、新城控股、合景、北大资源、厦门联发、湖北联投、鄂旅等实力开发商均已进驻鄂州,看中的正是这一趋势。

武鄂交界处成鄂州最有活力的区域

       武汉的外溢效应不仅为鄂州经济注入了动力,而且极大改变了鄂州的城市面貌。武汉、鄂州交界处,有三个区域:葛店、红莲湖、梧桐湖。这三个区域是目前鄂州发展最快的区域,快到什么程度?用一张图就能说明问题。武鄂交界处的城建规模已经超越原鄂州市区(如下图)。

光谷东扩,让鄂州成为武汉城市圈当前唯一的幸运儿

鄂州新老城区卫星比较图

       十年前的葛店开发区还是不瘟不火的状态,城市主要集中在葛店镇及葛店开发区,现在的葛店南、红莲湖和梧桐湖,在十年前基本还都是农田。而十年后,这里形成三个新城,鄂州大部分开发的新盘都集中在这片区域。十年之间,武鄂边界的城市框架已经大于鄂州市区。

        葛店现在和左岭已经融合,地铁11号线正在建设之中,成为武汉市地铁里首在市域外的地铁站。葛店的产业招商方面目前走在前列,电商物流已经形成规模,光电、医药、新能源产业招商做得也不错。财经收入已居鄂州前列。

        红莲湖从区位来说,不比葛店差,但在交通基础设施方面,差距比较大。在产业配套上,差距更大,现在只有房地产,目前的红莲湖是新武汉人的睡城。目前,红莲湖区域的桐岭、安城正在拆迁之中,桐岭、安城紧临地质大学新校区和国家存储基地,是位置更佳的区域。而红莲湖西边,武汉正在高起点规划科学岛,红莲湖以西的区域也会是鄂州招商可用的黄金地段。

        梧桐湖区域,虽然距离相对稍远,但有相对最优质的生态环境,而且因为是从零开始规划开发,城市开发手笔大,城市布局更合理,在吸引高校落户方面也下了不少功夫,华科大工研院已经落户,据说华师大梁子湖校区即将开建。

        按照这三个区域的规划,葛店新城计划扩张到50万人的城市规模,红莲湖与梧桐湖大约计划扩张到20万,这三个区块计划吸纳的人口大约为90万人。而现在的鄂州市区大约也只有30万人的规模,整个鄂州市常住人口还不到110万。单靠鄂州自身人口,不可能支撑这一规模,只能靠吸引新武汉人。现在鄂州红莲湖、梧桐湖区域的房价大约在武汉同类房价的1/3到1/2,葛店有大量二手房的存量价格大约也在这个区间。对比武汉,价格优势还是很明显的,交通上,可能只是增强半小时通勤车程。只要光谷能持续快速发展,鄂州还将持续享受这一溢出效应。光谷的发展速度决定了武鄂交界处的发展速度。

        除此之外,鄂州东部顺丰机场正在如火如荼的建设中,随着国内消费不断扩大,武汉发展国内物流的地理优势将进一步体现,而顺丰机场正好顺应了这一趋势,将来鄂州会成为空中、铁路、公路、水路四位一体的国内物流枢纽,能更好为武汉提供配套。

        武汉城市圈提了多年,一直没有多少实质的进展。鄂州正在打破这个坚冰,快速崛起,成为武汉卫星城,是武汉城市圈融合发展的样板。

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