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警告买房者:开发商的这些新伎俩,谁信谁是大傻瓜

2021-02-24 来源:青城山说 点击 评论

若说这两年开发商最缺什么,那一定是最缺钱。


去年国家对开发商祭出了“三道红线”,对开发商资产负债率提出了上限。最近国家相关部门又使出了“两道红线”,从银行端对开发商上了“紧箍咒”。


开发商融资难,又要降低负债率,楼市还不景气,撑不住的开发商就得面临倒闭了。


根据中房网的统计,2020年全国共计有408家房企发布了相关破产文书。其中广东占23%,浙江和湖南占10%,江苏占7%,这四个省的破产房企数量合计占比达到2020年全国破产房企总量的一半。大山东占了4%。

警告买房者:开发商的这些新伎俩,谁信谁是大傻瓜


从银行融资不到钱,很多开发商就把心思转到了买房者身上,毕竟买房者作为一个个的个体,更加容易被忽悠。今天我想提醒的是,在今年这个特殊时刻,开发商的这些新伎俩你一定要警惕。


01 返现


一般的购房返现,就是你买一个一两百万的房子,最多返你几万的现金,这是开发商的一种促销模式,没有大的问题。


可要是开发商说你只需要交首付,贷款都以现金的方式返还给你,你信不?


这种“好事”就在河南郑州发生过。


这家开发商的操作模式是:假如房价120万,购房者需交40万的首付,贷款80万。然后再交20万的现金,和开发商签一个“120万云币”的合同,这样每天按照总价万分之五给购房者返现,相当于购房者基本上不用再交月供了。


这个操作云里雾里的,购房者都闹不清楚,只知道交了40万首付+20万现金,就不用还房贷了,每月需要还房贷时这个“云币”平台就会返回足够月供的现金。算下来,购房者是半价购房了,是天大的“好事”。


有点常识的人都知道这种事真不了,不然开发商不得赔死,开发商又不是慈善家。最终,返现了几个月后就不再返现,20万现金也不给退,月供还需要正常还,找到开发商时,开发商一句“这是第三方操作的,和我们没关系”就没下文了。


这个开发商操作的还比较含蓄,有的开发商甚至直接承诺,你现在买房,以后每年返回现金N%,M年后就能返给你50%,你相当于是半价买房。这种操作中,和买房者签订返现合同的多数不是开发商,而是第三方公司,市场好时可能会实现,市场不好时就会一拍两散,买房者无处要钱。


所以,对于买房返现这个事,返你个几万的小恩小惠,是可以相信的。要说多少年后返你一大笔钱,你就当他是放屁好了。

警告买房者:开发商的这些新伎俩,谁信谁是大傻瓜


02 包租


买房包租这个事,多发生在商铺、写字楼、公寓等商业性质的房子上。


我见过牛逼吹得最响的一家全国头部开发商,发出了商铺10年包租返本的广告。这家开发商的操作模式是:假如你100万买了商铺,每年返给你10万的房租,10年回本。


这个模式听着很划算,10年白赚了一套商铺。但细究下来,风险重重。


首先这个包租合同是和第三方公司(招商公司)签订的,一两年后第三方公司可能就会跑路了,或者说招不到租客不干了。这时候,开发商会说是第三方公司的责任,第三方公司会说是市场原因,买房者经年累月走完法律程序,也就只能赔个半年的房租(不信你看包租合同,违约金高不了)。


也许你会说,反正本来就是花钱买的商铺,不包租也没有什么损失。


其实不然,这种包租的商铺一般价格要高一点,位置也要差一点,在商铺过剩的现在,很难租上高价。


公寓也是同样的伎俩。


我在《公寓之死:我为什么不建议在青岛买公寓!》中,曾经写了公寓的各种缺点以及青岛公寓市场的乱象,并说明了青岛公寓毫无投资价值,买了就是入坑。


尤其是在郊区买公寓指望以租养贷的,指望开发商包租的,多半也会掉进上述商铺的坑。


对于这种开发商承诺包租的商业性质房子,我建议唯一要考虑的是这个商铺、写字楼、公寓本身值不值得买,对于包租的事就当没听见。


03 理财、债券


融不了资,卖不掉房,开发商坑买房者的手段并没有停歇。


还是上述那家商铺包租返本的开发商,就搞出了利息10%以上的理财产品,号称让买房者共享房地产的造富神话。


我想说的是,如果开发商能在银行方面搞到钱,如果开发商不是资金紧张,他会让出这么大的利?


有句话说得好,你看上了人家的利息,人家惦记上你的本金。


楼市市场好的时候,开发商还能还得起钱;市场不好的时候,或者开发商一个经营不善,投资者的本金都可能要不回来。就像上述2020年倒闭的408家开发商一样。


开发商发行的债券同样不安全,克而瑞曾经统计过2020年出现过债券违约的开发商名单:

警告买房者:开发商的这些新伎俩,谁信谁是大傻瓜


上述开发商名单中,不乏新华联、泰禾集团、天房集团、福晟集团、三盛宏业等全国知名企业,可一样会违约。


对于开发商发行的理财产品、债券,我的意见是尽量别碰。别的行业是高收入高风险,低收入低风险,开发商发行的理财产品、债券却总是高风险。


上述三个新“伎俩”,都牵涉到让买房者先出钱、多出钱,面临这些“伎俩”,买房者一定要擦亮眼睛,谨慎而为。


可对于“零首付”“分期付”“无息贷款”“送车位、家电、现金”等让买房者少出钱、缓出钱的实惠,买房者该割羊毛还是割羊毛。


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