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2021年《民法典》细节解读:七大变化和你家的房子息息相关

2021-01-18 来源:幸福里APP 点击 评论

注意!过去购房、租房、卖房的一些习惯需要更改了!自2021年1月1日正式实施的《民法典》,对房产买卖相关的法律进行了重大修改,这些相关的法律重新规定,我们千万不能错过!房子是大宗交易,一星半点的差错也不能有,所以阿福今天带大家来看一下《民法典》中对于房产的新条例吧!

一、居住权和所有权分离

据《民法典》第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

过去买房是包含所有权和居住权的,但是从2021年1月1日起,《民法典》实施后,两者分离,买房可以拆开买。买房难,可以单买居住权,你想获得收益就买所有权,但是你不能住,需要尊重居住权人。当然,居住权人不会因为房价上涨而得到收益。

2021年《民法典》细节解读:七大变化和你家的房子息息相关


二、住宅70年到期后,自动续期

据《民法典》第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

房子产权70年后,期限一满,自动续期,但是费用尚未确定。

三、格式合同受限制

第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

买一手房签合同时,90%的人都不会一字一句的全部读完,一系列隐患都会存在于格式合同之中。为了防范这种隐患,签合同时,开发商必须提醒购房者格式条款中有哪些是关系到购房者切身利益的重大关键问题,如果开发商没有主动提醒并解释过相关内容,那么购房者就可以不承认这些条款的存在。

四、抵押的房子也可以卖

第四百零六条 抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

这条规定对于增加二手房的流动性是重大利好。未来很有可能具体的操作办法就是:有按揭或者抵押的房产过户时同步就直接转按揭给下家了,省掉了上家先还清贷款,下家再贷款,再过户的繁琐程序,把一系列程序同时一步就完成了。当然,你要是把有按揭的房子卖给一个退休的无偿还能力的老人,银行还是会出面制止的。

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五、租房租期最长不得超过20年

第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

第七百零六条 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的,不影响合同的效力。

任何物权租赁期限不能超过20年,超过部分自动失效。当然包括房子,也包括车位,有些开发商租给你40年,那是不合法的,你也要注意了。小心后20年打水漂。

以前房东经常随意涨房租,以后有了规定了,房东不得再单方面提高租金,必须得到承租人的认可。即便合同到期了,租客不肯搬走的话,房东也不能驱赶,当然租客需要承担违约责任,你有权利也有义务,租客不能擅自改造、装修房屋,除非征得房东同意。

六、扩大继承范围

《民法典》第一千一百二十八条规定,被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的,由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承。

对遗产继承作出了不少新规定。遗产当中很大一项就包括房产。新规增加了有效继承人范围,外甥、外甥女、侄儿、侄女都位列其中,都可以依法继承房产了。

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七、对中介的限制和保护

第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

房产中介故意隐瞒房屋情况、故意隐瞒重大事实,对上下家造成损失的,必须承担赔偿责任,并且不能要求上下家支付中介费。

这次的《民法典》还有一个重大创新,对于中介们深恶痛绝的跳单问题也给予了明确的说明。经过中介服务后绕开中介买卖双方直接签合同交易的,中介有权利追讨中介费。另外,在接受大中介的带看咨询服务后,跑到小中介成交,逃避大额中介费的行为,大中介也是有权利追讨部分中介费用的。

本次关于买卖租赁房产的法条的解读,你觉得这次更改哪条最合你的心意?


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