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鄂州人,买房买高还是买低?开发商道出实情

2019-09-12 来源:专聊房君 点击 评论

随着城市化不断深入,大量的住房需求不断释放,为解决居住需求,在同一个地块盖高层住宅,提高土地利用率,城市居民需求得以满足。当然,房价也并未因楼层高,单位占地面积小而下降,反而是越来越高。

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      对于住久了砖瓦平房的农村人来说,到城市居住高楼大厦,感到特别的新鲜。高层住宅具备了平房和低层住宅无可比拟的优势,比如视野开阔、通风性好、高楼层少蚊虫困扰等等优势,高层住宅外立面材质要求高,所以,新建的高层住宅看起来新而有档次,受到不少购房者喜爱。无论是开发商,还是房产中介,都在宣扬高层住宅有多好,毕竟,从他们的角度,房子卖出去才是第一位的,而且至少在眼前,高层住宅还是体现出来的大多是优势因素,对于购房者来说,眼见即所得,也深信不疑。但我们很多人忽略了一个问题,包括不少专家,在鼓吹高层住宅好处的时候,他们有没有把高层住宅的劣势也一并说出来?或者说,把他们的在外面的见识告诉大家?一位开发商表示:实话实说,30多层的“高层住宅”想推倒重建几乎不可能!
一、拆迁安置成本太高,没人愿意赔钱
      开发商认为,高层住宅跟其他低矮楼房和平房一样,都会变老变旧。对于过去的房子,我们主要依靠拆迁后原地或者异地安置即可,或者说补偿他们现金,让他们自己去购商品房,然后我们再在原地盖更高的住宅售卖,就是大家现在买的高层住宅。这是一件双赢的事,拆迁户重新住上了新房,而我们也从中可以赚取一定利润。但是,这仅在过去可行,比如6-7层的房子,我盖30层,按照一般1:1.5的赔付标准,拆迁成本减掉10层就可以了,即使算上土地出让金,我们起码还有10层的建造和盈利空间。
      但如果你现在本身就是30层的高层住宅,光赔付拆迁安置成本就达到45层左右,算上其他成本,新盖的住宅起码要达到70-80层,甚至更高才有盈利。学过建筑的人都知道,楼层过高的话,就属于超高层建筑,对这方面的技术要求甚高,超过一定高度,就要增加非常多的建造成本。
       这里随便说一下,国内高层住宅为什么大都只盖到33层而不是更高?1层楼按照3米算,33层就是99米,超过100米就属于超高层建筑,国家对超高层建筑增加了很多技术要求,比如深基坑、设置避难层、防火层等等,总之,技术难度和建造成本大幅提升。
二、维修基金使用完毕,不愿意再花大价钱去维护高层住宅
       这些年,我们虽然建设了大量高层住宅,但房龄都比较年轻。确保大楼运行的各项设施设备也都比较新。在开始几年,大楼如果有些问题,在质保期内,还可以由开发商维修。即使过了质保期,我们还可以使用在购房时交的一笔维修资金,但是,随着时间推移,这笔维修基金一定有用完的时候。
       如果把这个时间再往后推移到40年、50年,这个时候,高层住宅楼已经老旧不堪,电梯等主要设施设备三天两头出故障,维修基金已经早已用完,这个时候需要每家每户出钱维保。按照过往经验,这确实难统一意见,比如多层楼装个电梯都不容易,何况是高层住宅需支付大笔维修经费呢?结果显而易见。
三、住房数量趋于饱和,老旧高层住宅并不是必选项
      住宅市场再经过二三十年发展,按照最近5年年均10亿平米的竣工量,起码是1000万套住宅的供应量,再往后二三十年新增住宅量起码也在2亿套以上,加之现在既有住宅量,住房数量总和已经趋于饱和。简单地说,大家不会一定非要去买高层住宅。
按照国内目前的城市发展思路,卫星城,特色小镇的住宅量应该是比较大,大量的新生居住人口不一定会去接手几十年的老旧高层住宅,如果主城无住房可选择的话,他们会去选择离城区更远地方的住宅,当然,也有可能是高层住宅,但房龄更新,更符合当时的设计理念。国外可以参照的例子不是很多,因为他们的住宅楼层大多都不高,如果一定要比较的话,有点类似于欧美发达国家的高密度公寓,这里人员居住比较复杂,以中低收入群体和外来人口居多。而中高收入群体或者富人一般都住在称为“House”的住宅里。
       在可以想象的未来,高层住宅的居民随着时间推移、收入提高,但凡有经济条件的群体陆续把房子置换到其他新区或者新城里,而留下暂时换不起房子的群体和临时居住人员。朱国钟教授曾从事过类似研究,依据住房供应、商品房价格、房龄和城市发展逻辑,通过大量数据模拟开发商与购房人动态行为,他推测出,未来中国也可能出现大面积的贫民区,主要集中区域就在建造时间久远的高层住宅里。
四、原地推倒重建几乎不可能
       国家规定高层建筑设计寿命是70年,但不少人认为,现在的住房质量不一定能等到那么久就可能提前推倒重建,所以很多人的建议是,可以先把房子推倒,然后由各家各户自己出钱重新建造。从成本角度看,相比开发商来拆迁重建,更具有经济优势,可能是最具操作性的方式。但是,跟前提到的面维保问题一样,要每家每户出钱重建建造谈何容易?
      有机构做过一份调查,一个偌大的小区,可谓众口难调,有支持异地重建的,有支持原地重建的,也有不支持重建的,还有的心思不在这个老小区上了,正计划搬到其他地方呢。事实上,就是现在的老小区拆迁也是这样,各种诉求不统一,往往从启动到真正拆迁,再到拿到房,一二十年说不定就过去了,有的住户可能根本就等不到新房那天。
      无论如何,眼下高层住宅虽然解决了容纳更多人口的问题,但我们都走在一个别国从未有走过的住宅发展之路,谁也不希望留下一栋栋拆不掉、住不了的“水泥森林”,所谓“人无远虑,必有近忧”,前瞻性的设计和超前认识,或能让我们少走弯路,多一些预见性总是没错!
      综上,30多层的“高层住宅”想推倒重建几乎不可能!您有什么更好的建议吗?欢迎留言交流!



来源:专聊房君 责任编辑:侠之大者


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