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武汉、鄂州“合并”的传闻搅动房地产市场

2019-02-20 来源:中国经济网 点击 评论

       武汉、鄂州“合并”的传闻由来已久,今年的风声特别大。

       近日,“撤销鄂州市建制,整体划入武汉市”的传言在两地快速传播,一时引发强烈关注和热议。该传言详细列举了具体的合并方案和区划调整细节,并称“预计将于2019年初实施到位”。

耐人寻味的是,鄂州市网信部门尽管发出了官方声音,但对传言的真实性未置可否。仅辟谣称,截至目前,鄂州市并未接到关于“撤销鄂州市,并入武汉市”的通知。网上传播的“将鄂州市整体划入武汉市行政管辖”贴文为非官方发布消息。随即,这一辟谣文章遭到删除。

      《中国经营报》记者实地调查发现,尽管上述传言尚未得到官方确认,但这一信息已传导到距离武汉东湖新技术开发区(光谷)较近的鄂州市葛店开发区、红莲湖新区和梧桐湖新城等热门板块的房地产市场,并吸引了部分投资者踩点入局。

例如,位于红莲湖的某楼盘销售顾问就向购房者介绍称,楼盘所在的区域未来划入武汉市将是大概率事件,有销售顾问甚至私下表示“预计明年3月底正式对外公布文件,现在买房是好时机”。

针对上述传言,鄂州市委宣传部和鄂州市互联网信息管理办公室相关负责人时均表示,目前相关政府部门都没有接到任何官方的正式通知,也没有任何组织和领导否定这一消息是谣言、传言还是流言,尽管传言的舆论场在鄂州,但决定权不在湖北省,更不在鄂州市。

合并”传言搅动房地产市场

      鄂州市红莲湖新区位于鄂州市华容区庙岭镇,由红莲湖旅游度假区和庙岭镇合并而成,采用“区镇合一”的组织机构,规划总面积91平方千米。该地位于武汉市辖区东侧,西距武汉市城区仅20余千米,随着光谷行政中心和光谷中心城东移,红莲湖滨湖区域的房地产开发正进入快车道。

      在以购房者名义走访多个项目和房地产中介的过程中发现,项目销售人员和二手房中介均多次强调红莲湖区域可能会被划入武汉市或被托管的利好消息。一位置业顾问甚至直言“预计明年3月底正式对外公布文件”。

在恒大金碧天下营销中心,一位投资客称,选择多次在红莲湖新区购房主要还是看好靠近光谷东的区位优势和优越的湖景资源。“项目靠近建设中的国家存储器、中国地质大学新校区等重大项目以及即将开工的恒大童世界,距离新开通的地铁11号线东段未来三路站也不是很远,即使以后不划到武汉来,区域的价值也正在不断提升。”上述购房者表示。

      针对“合并”传言,鄂州市互联网信息管理办公室在接受湖北官方媒体采访披露的信息中,除未明确认定传闻系谣言的“异常”外,报道发布不久即遭删除且未重新发布新的信息,也留下了诸多想象空间。

对此,鄂州市互联网信息管理办公室相关负责人解释称,文章删除主要是因为在报道中将单位的机构名称写错了,在措辞上也不够严谨,后来随着舆情热度逐步消退就没有重新发布新的辟谣信息。

“当时我们也咨询了鄂州市委、市政府办公室、编办和民政部门,都表示没有接到官方的正式通知,这个批复的主动权并不在鄂州,即使文件上报也在省政府层面,我们这边是没有进一步消息的。”上述负责人表示,行政区划调整特别是涉及到两个地级市的合并,相关部门是很谨慎的,要经过很长时间的论证并形成效果评估报告。

        而在红莲湖拥有房地产开发项目的某房企高层人士则对武汉鄂州合并的前景显得格外乐观:“从区域发展来看,合并是势在必行的,就看什么时候推动到位了。鄂州市特别是葛店开发区和红莲湖新区等板块划到武汉来是迟早的事情。”

“其实从2016年就开始实质推动了,但后来随着武汉市主要领导的调动就搁置到了今年。”上述房企人士称,听说文件已经递到国家层面了,明年还是很可能有进一步结果的,但这个最终要看批复情况。

         据了解,受行政区划影响,武汉特别是光谷东扩正严重受阻,根据初步规划,未来武汉外环线(五环线)将囊括鄂州葛店全境和华容、梁子湖区的部分地区。此外,武汉市综合交通体系三年攻坚实施方案称,武汉将在大都市区实施武汉天河机场和鄂州民用机场“客货双枢纽”发展战略。

图片来自网络

      值得注意的是,今年初民政部官网刊发了民政部副部长宫蒲光的文章《贯彻落实党的十九大精神做好新时代行政区划工作》。文章中提到,推进撤县设市、撤县设区、撤乡设镇等行政区划调整;按照共抓大保护、不搞大开发导向,推进长江经济带沿线地区行政区划调整。同时加快推进“探索行政区划调整预测与战略规划工作,推动有条件的地方将预测规划上升为省级党委、政府层面课题”等方面的工作。

       不过,鄂州市互联网信息管理办公室上述负责人则给出了另一种说法。“有信息显示,合并传言的传播已经有利益集团即房地产开发商的介入来误导网民,以此促进房地产销售。”该负责人表示,当时正处于楼市“金九银十”的节点,刚好鄂州房地产市场出现了松动趋势,价格下滑了一点。

        鄂州市房管局提供的今年1——9月份房地产市场运行情况显示,全市新建商品住房批准预售19054套,批准预售面积178.24万┫,同比增长51.1%;销售方面,新建商品住房销售18172套,销售面积197.59万┫,仅同比增长1.06%。截至今年9月末,已批准预售尚未售出的商品住房7437套,面积80万┫,取得预售尚未销售完毕的项目包括位于红莲湖和梧桐湖的恒大金碧天下、莲湖锦城、水乡小镇等。

多家房企高溢价重仓囤地

      在武汉中心城区土地日渐枯竭的情况下,靠近光谷东的鄂州西部以区位优势和不限购不限贷的政策优势迅速崛起,并逐步形成了葛店开发区、红莲湖新区和梧桐湖新城三大热门板块,在承接光谷东外溢刚需买房的同时也吸引了众多投资客。

三大热门板块中,得益于武汉地铁11号线东延至葛店南站的方案落地,葛店开发区正成为品牌房企的新“战场”,以吸引万科、融创、新城和恒大等知名开发商入驻。

      2017年12月7日,恒大集团经过3小时竞价以33.95亿元的总价拿下P[2017]004号和P[2017]005号两幅地块,成交楼面价分别达7263元/┫和7174元/┫,溢价率分别为94%和91.3%。P[2017]004号地块更是刷新了葛店开发区的最高楼面价。

      2018年7月5日,中建三局包揽下葛店开发区4宗商住用地,总成交价454081万元,总面积302721┫,楼面均价5232元/┫,平均溢价率33.33%。

       湖北房地产经济学会常务理事李国政认为,葛店开发区的发展主要依托于光谷片区,其吸引的置业人群也往往是光谷片区的就业人群和本土居民。近年来,随着光谷的快速发展房价急速上扬,使得不少在光谷工作的置业者将目光投向了葛店片区。如果在配套设施上持续完善,葛店的发展前景将会被持续看好。

       此外,红莲湖新区目前也已汇集了恒大集团、北大资源、联发集团、鄂旅投、美好置业、合景泰富等一大批知名房地产开发企业,开发物业以联排别墅、花园洋房等低迷产品为主。以较早进入红莲湖区域并深耕多年的恒大集团为例,恒大金碧天下项目已经迎来了超万名业主,高层和部分别墅项目还在陆续推盘中。

      而位于红莲湖新区南部、同样紧邻武汉市辖区边界的梧桐湖新城也吸引了湖北联投集团、碧桂园、康桥地产和合景泰富等众多房企。华中师范大学梁子湖校区、华中科技大学鄂州工研院等高校和科研机构也已落地梧桐湖新城。

例如,2017年年底,康桥地产以5.2亿元拍得梧桐湖新城P[2017]008号地块,该地块土地面积104248┫,楼面价2771元/┫;合景泰富则以5.95亿元的总价拿下梧桐湖新城P[2017]007号和P[2017]010号2宗地块,土地总面积129890┫。

其中最引人关注的是今年华润置地重金入局梧桐湖新城。今年9月10日,华润置地(北京)股份有限公司通过入股湖北广家洲投资有限公司的方式,曲线获得梧桐湖新城9宗地块,其中包括4宗商服地和5宗住宅用地,总建筑面积约180万┫。

在合富辉煌华中区市场总监殷一戌看来,鄂州红莲湖新区等地的崛起是顺势而为。就地理位置来说,其区位优势非常好,但此前区域内的公交、商业和产业布局均是短板,导致房子并不是那么好卖,整体入住率不高。

      “从2016年开始,这一局势有了新的变化。”殷一戌表示,一方面是光谷东以汹涌之势崛起,众多品牌房企纷纷拿地布局,无论是轨道交通还是医疗、教育和商业等配套规划应声而起,高新四路的施工将为未来通往红莲湖打通快车道,地铁11号线规划通往鄂州葛店更加为其发展成色加码。

来源:中国经济网

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