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业主:我没签合同,不交物业费!物业合同主体到底是谁?

2020-11-23 来源:适闲客 点击 评论

导读:物业服务合同,是物业公司和接受物业服务的小区业主之间,约定双方权利义务关系的书面合同。实践中,签署物业服务合同,往往并非是业主本人签署,很多情况下是由业主大会,或者是业主委员会签署。很多业主据此认为自己并非是物业合同的一方当事人,因此而拒交物业费。这样的说法,有没有法律依据呢?

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物业服务,传统理论上称之为物业管理,本质是却一种服务合同关系。

一、业委会和业主大会站不住脚

目前的学术界及实务界分歧较多的是“业主委员会主体说”以及 “业主大会主体说”两种观点,我们逐一看来。

(一)业主委员会主体说

该说法认为,业主委员会才是物业服务合同的主体,业主只是物业服务合同的关系人。在业主委员会与业主的关系问题上,认为两者是“代表者与被代表者的关系”。

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物业公司和业委会直接签署合同,是这一说法的核心理论观点。

但该种说法,其实只看表面,忽略了合同的本质内容。

首先,违反了合同生效的一般理论。根据合同生效理论,合同主体具备相应的民事权利能力和民事行为能力是合同生效的必要条件之一。我国现行法律法规并未赋予业主委员会民事主体资格。因此业主委员会并不具备实体法上的民事权利能力,不能作为物业服务合同的主体。

其次,违反了合同的相对性原理。根据合同的相对性,合同的主要在合同当事人之间发生法律约束力,只有合同当事人一方才能够基于合同提出请求或提起诉讼。据此,物业服务企业便不能请求业主履行支付物业费等合同义务,而只能要求业主委员会履行,但业主委员会无独立的财产,将会导致履行不能的后果。

最后,曲解了《物业管理条例》的立法意图。《物业管理条例》第十五条规定,业主委员会“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”,只是作为业主的“代表”而签订合同的人。在此意义上,业者委员会仅是合同订立的行为主体,而非合同的真正主体。

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物业服务的宗旨应当是为了维护业主利益

(二)业主大会主体说

该说法认为,业主大会是物业服务合同的另一方主体。业主大会是依法成立的组织,在性质上与合伙组织相同的民事主体,均为非法人团体,具备成为合同主体的资格。

但该说法实际上也忽略了操作性,实践中难以适用。

其一,混淆了业主大会和业主的概念。该说认为,《物权法》规定由业主共同决定选聘、解聘物业服务企业,但《物业管理条例》却规定选聘、解聘物业服务企业属业主大会的权利。并以此来认定“业主大会”和“业主”属于可以相互替代的概念,难免有以偏概全之嫌,难以令人信服。

其二,业主大会与合伙组织的性质并不相同。业主大会是带有公权性质,与合伙组织的纯私法性不同。同时业主大会不需要像合伙组织那样由合伙人共同出资、经营、共担风险,也无需对外承担连带责任。

其三,业主大会作为合同主体在实践中并不可行。从我国目前的情况来看,物业费纠纷是物业管理中普遍存在的问题,若将业主大会作为合同主体,则会使业主以非合同主体为事由而拒交物业费,更加剧了物业服务企业收费难问题。

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业主大会的召开在实践中都面临着诸多困难。

二、业主是物业服务合同主体的理由

对于物业服务合同而言,一方面物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订,另一方面物业服务合同对业主具有约束力,由此便导致了合同的订立人和权利义务的承受人的分离。但这种分离只是一种表象。

(一)物业服务合同的缔结人

我国法律规定,由业主委员会代表业主一方与物业服务公司订立合同。但是从业主委员会只是业主为方便小区的日常管理而设立的内设机构,并不具备实体法上的民事权利能力。业主委员会只是业主的“法定代表”,因此,在本质上来说,业主才是物业服务合同的缔结人。

(二)物业服务合同法律效果的承担者

《物业管理条例》第35条规定“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此可以发现,物业服务合同主要明确了业主和物业服务企业之间的权利义务关系。据此,物业服务合同的法律效果的承担者就是业主。

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物业公司和业主才是最核心的合同关系相对方,当然,也是矛盾的集中体现方。

三、业主作为合同主体的好处

1)业主说符合物业管理的本质。根据《物权法》第70条的规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业管理权本质上是业主的权利,来源于对物业的所有权。业主说的出发点就在于强调业主在整个物业管理法律关系中的地位,强调物业管理维护业主的利益的本质。

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物业和业主之间是否融洽相处,往往是小区业主生活起居是否幸福的重要因素之一。

2)业主说能够解释物业服务合同对业主的约束力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定:“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”业主主体说较好的解释了物业服务合同对业主的约束力问题。

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物业公司和业主,作为物业合同的两大主体,互负义务。

3)业主说能够合理处理物业服务合同纠纷。物业管理服务合同属双方有偿合同, 物业公司的合同权利是向业主收取约定的物业管理费用, 其合同义务是为业主提供约定的物业管理服务。与此相对应, 业主的合同权利是享受物业管理服务, 其合同义务是缴纳约定的物业管理费用。业主说能够合理理清物业服务企业与业主之间的权利义务关系,物业服务企业与业主都可以基于对方的合同不履行、不合理履行行为而采取相应的维权措施,而不至于缺失权利基础。

结论:物业服务合同的主体,一方是物业服务公司,一方应当是全体业主。业主不可以并非合同当事方为由拒绝交纳物业费。物业公司也不能直接向业主大会或业主委员会要求支付物业费,而只能向业主主张。



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