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小区物业管理存在的问题及对策建议

2020-05-21 来源:边远业委会专家 点击 评论

小区物业管理涉及到每个居民的切身利益,是现代服务业的重要组成部分。随着社会经济的发展和城市人口的激增,XXXX物业服务行业蓬勃发展,物业管理小区迅速增长。从1993年起步,物业服务企业从无到有,从少到多,从弱到强,目前全市共有物业服务企业500多家,托管住宅小区640多个,建筑面积近1.2亿平方米。在维护人居环境、吸纳社会就业、参与社会治理、文明城市创建等方面,发挥了积极作用。但与城市快速发展形势相比,与群众对小区物业管理工作的高标准、严要求和对美好生活的热切期盼相比,还存在着一些有待加强和改进提升的地方。

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一、物业管理目前存在的问题

(一)管理体制机制不顺。物业管理是城市管理不可分割的有机组成部分,涉及住建、城管、公安、消防、安监、环保、市场监督、街道、社区等诸多部门,各个部门职能交叉、职责不清,互相推诿、扯皮时有发生,政府对整个物业行业的管理体制机制比较散乱,没有形成强有力的、多方共治的格局。

(二)监管工作乏力。市、县(区)、街道虽有物业管理机构,但人员配备严重不足,力量过于单薄,不能形成有效的监管力度。尤其是街道办、社区作为属地管理的主体,缺人、缺经费、缺乏对物业管理监督的有效抓手,对小区物业矛盾纠纷只能从中调解缓和,很难从根源上解决问题。

(三)业委会缺位。现实中,由于一些基层政府部门的懒政不作为、乱作为,不良开发商、物业企业阻扰,导致小区物业管理中甲方业委会成立难之亦难,长期缺位,为小区治理埋下了矛盾隐患。据不完全统计,淮安市有物管小区约460个,成立业委会的约有100家(清江浦区近70家),占比20%左右,也就是说在现代物业管理方式已经普及20多年的情况下,全市仍然有80%的住宅小区没有成立业委会。业主组织是广大居民实现自我管理、自我服务、自我约束、维护自我权益、建设和谐社区的重要力量;是与开发商、物业企业、政府相关部门联系、沟通的重要桥梁和纽带,缺乏了这些,小区的很多物业管理和服务问题的解决根本无从谈起。

(四)开发建设质量问题频发。部分开发商不负责任、唯利是图,只管前期售卖,不管后期物业,在建设施工中偷工减料、以次充好,导致房屋的质量问题多多。业主在发现房屋质量问题且无法得到解决后,大多将矛头指向政府,将怨气发泄到物业企业身上,使得房屋质量问题的矛盾成为了社会关注的热点和严重的社会问题。

(五)前期物业与业主矛盾较为普遍。目前,小区前期物业服务一般是由开发商自己的、或选聘的物业公司提供的,更多地是代表开发商的利益,且服务合同是在甲方缺位、信息不对称情况下签订的不平等条约,很多在房屋交易环节、承接查验环节埋下的问题隐患在日后遂步显现,由此产生的矛盾纠纷较为普遍。

(六)物业服务投诉居高不下。业主普遍对物业服务较为不满,认为小区的卫生保洁、设施维修、绿化养护、秩序维护不到位,对违法建筑、违规装修、毁绿种菜、车辆乱停乱放、线路乱拉乱接、违规养宠等违法行为制止不力,物业服务投诉居高不下,有些业主还以此为由拒缴、欠交物业服务费进行对抗。

(七)物业公司侵占业主公共收益。小区公共设施、道路、绿地等,是小区重要的组成部分,业权应当归全体业主所有。但大部分物业公司却擅自利用公共设施、场地牟取私利,所得收益没有作为小区公共收益来设立专户储存,并单独立帐。极少用来改善小区服务管理,大部分作为自己的盈利收入囊中,引发业主和物业公司的矛盾。

(八)物业管理费用帐目不公开透明。小区物业服务大多属于包干制收费,无法要求物业企业公开财务帐目,所以物业企业基本上不公开财务收支情况,即使公开的帐目也是由物业企业“自说自话”,缺少公信力,业主缺少知情权、话语权,造成有些物业企业中饱私囊,损害业主利益。

(九)物业服务费收缴难。业主普遍缺少花钱购买服务意识,以各种理由拒交、欠交物业服务费。一些物业企业在业主拖欠物业服务费、企业运营面临困难情况下,为维持经营,不断降低成本、减少服务,导致管理问题愈加严重,形成恶性循环,小区业主意见非常大。

(十)消防、电梯设备存在重大安全隐患。物业企业为了节约成本,大多没有花钱聘请专业维保公司对小区消防设施、设备进行日常保养维护,造成消防设施破损严重,甚至无水可用,一但发生火害后果不堪设想。对电梯保养不重视、不专业、维修不及时,导致电梯故障不断、带病运行;有的甚至为了方便收缴物业服务费,未经业主大会或业委会授权,擅自安装梯控,有的还锁层运行,一旦出现紧急情况无法尽快疏散人群,存在严重安全隐患。

(十一)业主文明素质亟待提高。部分业主文明素质不高,缺少社会公德,在小区内私搭乱建、乱扔乱堆、车辆乱停乱放、破坏公共设施、损坏绿化、放任宠物随地大小便。不少业主认为“小区是大家的,房子才是自家的”,因此,把家里弄得干干净净,出了家门就放纵自己。

二、对策建议物业管理是当前倍受社会各界高度关注的热点和难点问题,需要政府部门、业主组织、业主、物业企业、开发商群策群力,共同把这项工作做好。

(一)加强“市物管条例”宣贯 ,推动物业管理良法善冶。《淮安市住宅物业管理条例》(以下简称条例)已经省人大常委会批准并颁布,已于今年3月1日施行。《条例》的颁布施行,将为维护物业管理市场秩序,规范物业管理活动,保障业主和物业企业合法权益提供法律保障;对于促进我市物业管理持续健康发展,进一步改善和提升居民群众生活和工作环境具有十分重要的意义。为此,要通过媒体、发放宣传材料、张贴标语、现场咨询等多种宣传方式广而告知,使居民群众、业主组织、物业企业了解、领会《条例》精神和条文基本含义,知晓自己的权利和义务,规范各自的行为,依法维护自身的合法权益。要特别加强对县(区)住建部门、街道办和社区人员的学习与培训,通过举办短训班、讲座、座谈会、研讨会等多种途径认真组织学习,增加法制观念,切实提高依法指导、监督物业管理工作的履职能力。

(二)以“市物管条例”颁布施行为契机,推动行政主管部门之间的执法合力。物业管理涉及面广,除了住建部门行使监督管理职责之外,公安、规划、城管、环保、消防、市场监督、街道办事处等部门在相关工作中也依法承担着相关的监管职责。《条例》对相关部门的监管职责作了明确规定。关键是各相关部门要提高认识和站位,加强参与小区物业管理工作的意识,把小区物业管理提高到城市管理的重要高度,加大对物业管理工作的重视和支持力度;核心是重在落实,按照《条例》规定,各司其职,各负其责,通力合作,发挥好政府的指导、监督和管理作用,提升居民群众的幸福感。

(三)发挥党建引领作用,推动小区“四方共治”。小区物业管理是社会治理的最小单元,与居民群众的生活息息相关,关乎每个人的生活品质和物业的保值增值。目前在小区物业管理中,业主普遍参与意识不强、积极性不高,“181”理论具有普适性,即10%的业主关心参与;80%的业主则是事不关己高高挂起;10%的业主对物业管理很不满意,成为了小区物业矛盾纠纷的引发点。如何调动广大业主参与小区管理的积极性,化解矛盾纠纷,共建和谐幸福小区,成为了一道急需破解的难题。破解这道难题最有效的方法,就是发挥党建引领作用,强化党组织的核心领导地位,实现小区物业管理有核心、有秩序、有力量、有成效。在这方面,清江浦区的经验值得学习借鉴和推广。清江浦区的做法是,以党建引领小区治理,创新施行“234”小区治理新模式,即党建网络和社会治理网格“两网融合”,物业服务市场化、服务平台智能化、矛盾问题处置集成化“三化驱动”,社区党组织、业委会、物业公司、业主“四方共治”,以小区治理大成效推动社会治理大提升。

(四)多方联动提升业委会履职能力和物业服务管理能力。应全力推进业委会、居委会、物业公司“三位一体”的管理模式,促进小区在基层党组织引领下,建立平等畅通的对话平台和合理有效的监督机制,引导和规范业主正确维护自身权益,规范物业管理决策过程。同时应进一步加大业委会的组建力度,破解业委会成立难,将指导、协助成立业主大会和业委会工作纳入属地街道办、社区的年度工作考核目标,并与工作绩效和奖惩挂钩,以此来强有力地推动建立业主大会和业委会物业管理基本制度的落实。此外,针对当前业委会成员整体素质不高的现状,建议由住建部门负责、或以购买服务形式委托相关社会组织,开展经常性的学习、研讨、交流和培训,帮助业委会成员提升依法依规管理小区的履职能力。同时物业企业要强化服务意识,加快人才培养,增强员工市场竞争意识,以优良的服务赢得业主的认可,共同打造文明、和谐、宜居的幸福小区!


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