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楼市“骚动”不安,房子又要大涨?国家12字紧急回应,刚需安心了

2020-05-14 点击 评论

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买房最怕遇到什么情况?两个字:涨价。

当前阶段,楼市就是在向着购房者不愿看到的这一方向发展:地产商春风得意,在过了3个多月的“苦日子”之后,不明所以地瞬间又傲娇起来了,多城多项目不仅“收回案场优惠”,还竟然宣布“全面提价”;媒体更是火上浇油,疯狂报道渲染;中介们朋友圈里更是刷屏“今年不买房,一年又白忙”的文案;一众专家、学者更是唯恐不乱,隔三差五高喊“房价反弹”、“买房趁早”……

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多方的联袂烘托助演下,楼市往日的“繁荣”景象似乎再现了。面对此情此景,很多购房者都彻底蒙圈了,对于房地产的走势彻底看不清了。很多真正有需求的购房者,也不能淡定了,心里也在犯嘀咕:楼市“骚动”不安,房子难道又要大涨?

楼市“骚动”确实存在,土地市场、二手房市场、购房者的预期也都确确实实发生了显著变化:首先,压抑了许久的土地市场开始升温了,多地土拍地价创新高

一季度由于特殊原因,土地市场一直被压抑着。一方面很多开发商回款不给力,没钱拿地;另一方面,预期不充分,很多开发商即使有钱也不敢拿地。

进入4月以后全国各地基本恢复正常生产生活秩序,楼市也缓过劲来了,土地市场又开始“热闹”了。中指院数据显示,4月份Top100房企拿地总额3882亿元,同比增长7.2%,环比增长108.9%。而且高溢价率地块也频出,厦门、上海、南京、扬州、杭州、佛山、温州、东莞等多个城市均有溢价率高地块产生。

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其次,多城新二手房成交量、带看量有飙升趋势,中介直呼“忙得没时间喝水”

进入4月份后,代表市场真实冷暖的二手房市场也跟着升温了。甚至一度有超出合理水平的假象:各地二手房挂牌量都激增,尤其是深圳、北京、上海、郑州、南京、杭州、苏州等热点城市,增幅环比高达近200%。

很多中介都在朋友圈里直呼,事态反转太快,从“极寒”的状态猛地过渡到“火爆”的状态,完全不适应。有中介甚至在朋友圈“晒图”:忙到没时间喝水,没时间上厕所。

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再者,购房者不再淡定,进场抢房的“意愿”也有明显提升

贝壳、易居等平台在线问卷调查统计结果显示,5月份后,买房人的心态已经有所转变,3月底时8成购房者还是“淡定观望”,而且绝大多数表示会“无限延期购房”。但进入5月份后,超过半数的购房者却表示,将把买房“提上日程”;三成购房者透露,已经或者打算开始看房了。

更具权威的机构(央行)所做房价预期调查报告,也给出了一致结果:对第二季度房价,23.0%的居民预期“上涨”,48.0%的居民预期“基本不变”,15.9%的居民预期“下降”,13.1%的居民“看不准”。也就是说,超过70%的购房者对房价持“稳或涨”的态度。

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此外,王健林、李嘉诚两位曾经摊牌说“退出地产圈”的知名地产商又“折返”了——媒体公开报道,王健林不仅又拿地了,而且还在青岛注册了地产公司;李嘉诚创办的资产公司被爆“收购上海浦东的三林印象城”,而且去年5月份时其旗下公司就入股了成都核心商业区地产项目。

他们的意外回归地产圈,释放了与当前楼市预期完全相反的信号,也让很多此前坚定“看空”的买房人,彻底迷茫了:都说房地产大势已去,但曾经都凭借房地产“称王称首富”的地产大鳄离开地产圈一段时间又回归了,不免引起买房人的揣测。

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王健林、李嘉诚回归房地产,在我看来释放了两个明确的信号:第一,房地产依然是“最好赚”的行业,哪怕是重资产转型轻资产后的王健林,也必须面对这一现实。虽然房地产的利润率逐年降低,但是在国际投资大环境不佳,经济趋势下行的背景下,房地产开发做得好依然可以“稳赚”,对深谙此道的王健林和李嘉诚而言,更是如此;

第二,房地产的红利期还在,或延续至少10-15年。很多人可能不愿意听到这类言论,尤其是刚需购房者。但事实就是如此,一方面我们的城市化率只有不到60%,未来10-15年,至少有1-1.5亿农民仍然要进城;另一方面,改善需求也很强烈,旧改虽然替代了棚改,但城市的更新依然在进行。

种种信号显示,楼市确实在“躁动”,在回暖,但因此就说接下来房子会大涨,我觉得十分欠妥。原因有三个:

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其一,房子大涨不符合当前国家调控楼市的主基调。而且,5月6日代表国家观点的央媒经济日报,仅用12字就紧急定调回应了今年的房价走势——房住不炒不松,稳定大势不变。

释放的信号非常明确:12字基本说清了今年的房价走势,“稳定”二字更彻底否定了“房子大涨”之说。基于此,那些依然幻想楼市松绑,幻想房子再涨一波的投机炒作者,应该洗洗睡了,因为对于投资而言,房价不涨或者横盘,其实都是赔钱的,我们曾经计算过,投资房产要想赚钱,每年必须保证房价涨幅超过7%。

看完国家对楼市的12字回应,刚需可以安心了——稳定大势不变,就意味着短期房价不会有大幅波动,年初年尾买房,其实成本差不多。更何况现在房贷利率有下行趋势,晚买房不一定是坏事。

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其二,易居研报显示,2020年楼市“供大于求”局面已经形成,整体而言,房价已经涨不动了。尤其是缺乏产业支撑、人口加速外流、资源极度缺乏的三四五线城市,开发商库存更高,去化压力更大,房价下跌的趋势更明显。

其三,央行报告预示着中国房价“下跌的大门”已经打开了。5月10日,央行再度重申“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。”内行人可能一看便知这意味着什么:这番表态,意在告诉我们,2020年接下来的日子,货币政策都不可能再大幅宽松,资金就很难大举流入楼市了。总结就是一句话:如果市场上的钱限流或不准流向房地产,那么房价大概率难有好的表现。倘若这种态度一直延续到第三、四季度,我们有理由相信,楼市会更进一步降温,房价也会有所回调。

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有人可能会说,你这不是前后矛盾吗?其实不然。

对于当前楼市土地市场回温、二手房市场挂牌及成交量增加以及居民购房预期的微调变化,这些虽然确确实实是楼市“回暖”的表现,但并不足以改变楼市整体稳定的趋势。说白了,当前决定楼市大局的核心因素是国家的调控意志。

国家都已经明确说了,房价要稳定,大升大落都不允许,刚需就更没有理由自己吓唬自己了。尤其是三四线城市的刚需,更可以安心了。对于这些城市,我们可以肯定地说,房价短期不会发生巨大波动,特别是那些人口流出严重的城市,购房者越等可能越有“惊喜”。


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