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70万亿!楼市按下“暂停键”,这或许是压垮开发商的最后一棵稻草

2020-03-17 来源:楼市新观 点击 评论

2020年刚开始,突如其来的疫情就把大家给困在了家里,同样房地产行业也被按下“暂停键”。因为疫情的迅速扩张,整个房地产行业进入“休眠期”,房产销售全线暂停。然而对开发商来说,“坏消息”才刚刚开始,后面的日子或许会越来越难。

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从短期来看主要有三个方面

1、售楼部关闭,销量下跌:自1月26日晚间,中国房地工业协会发出通告,暂时停止售楼处销售运动,同时中介机构也无法营业。一方面卖家没法开业,一方面买家也无法出门,于是整个市场可想而知有多惨。

克而瑞研究中心数据显示,1月份,TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元,百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。2月份行情比1月份来得更为恶劣,上海最近两周的成交数据,春节前一周和春节后一周一二手房都是0成交,这在历史上也是首次。

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2、降息对楼市的“歧视”:虽然说2月份央行两次降息,但是看不到对楼市有多大的正面效应。特别是第二次降息,直接采取了非对称“降息”,看得出来央行对楼市极为谨慎。1年期LPR降10个基点,5年期的LPR只降息了5个基点。

3、救市政策有限:虽然说不少地区发布了不少“救市”政策,但仔细看过之后发现,对行业乃至房企的帮助非常有限。比如延迟缴纳土地出让金并没有不用缴纳,只是时间推迟了而已;或者把这次疫情归为“不可抗力”,允许开发商合理延期交房、竣工时间,综合来看,这些救市政策对房企度过这次难关很有限。

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长期来看依然三个方面

1、新增人口不断降低,老龄化情况逐年递增,导致我们国家的人口呈现“倒金字塔”型。年轻人作为购房的主力军,如今购买力却不断流失,即便放开“二胎”,在高房价的压力下,依然有不少年轻人表示无感。人口红利消失,未来大部分城市将会减少大量需求,房价上涨无力。

2、居民杠杆率过高。自从2009年到2019年,这10年的时间,我们国家的居民杠杆率从18%上升到55%左右。这个数据即便对比发达国家,我们依然快与他们追平。要知道一旦居民杠杆率过高,房价出现波动,很容易出现次贷危机和金融危机。

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3、城市化率过高。根据官方给出的数据,目前我国城镇化率已经接近60%,不出十年,这个数字还会达到70%左右。众所周知,城市化就意味着棚改,但是随着城市化进程放缓,人口红利逐渐淡出,棚户改造逐渐缩小,房价必然趋于稳定。

央媒连续两次表态,为楼市吃下“定心丸”

2月12日,央媒经济参考报也发表了文章《未来房地产市场走势仍将平稳》,文章意思已经很明显,未来楼市依然以稳为主;随后2月14日,央媒经济日报发表了《“稳楼市”不等于放松调控》,坚定“房住不炒”定位不放松。并且央行也多次强调加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

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相比房价下跌,这或许是压垮开发商的最后一棵稻草

截止目前,全国房地产企业负债总规模近70万亿当量。据平安证券测算,单今年,房企境内发债到期规模就达5902亿元、海外发债到规模期2136亿元、房地产信托到期6544亿元,单这三项合计就高达1.5万亿规模。

都说楼市按下暂停键,购房者在家暂停,售楼部暂停,可是开发商们的巨额债务却不会暂停。根据法院的官网数据,在开年后的短短的40天时间里,已经有近百家开发商离开房地产行业。现在对于开发商来说,拼的是谁的现金流更充沛,谁就能活的时间更久一些。但是看看那些消失的房企,或许这笔等待偿还的巨额债务将会是压垮开发商的最后一棵稻草。

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