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买二手房?这10条建议你必须要知道

2019-10-21 作者:听三哥说 来源:听三哥说 点击 评论

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大家看到这篇文章的时候,已经是在放假的时候了。

放假期间,各地的房产新闻,好像也放假了一样,基本上全都偃旗息鼓。

那么咱们今天就不谈各地的房产新政和楼市的动向。

来随意的聊点,关于买房需要注意的事情。

或者更多的说,是关于买二手房需要注意的事情。

为什么说,关于二手房的要说的更多呢?

因为目前的楼市状态,基本上僵持为主,而这样的僵持可能还会继续维持到年底。

而这种僵持状态,造成了之前投资进场的人,也就是目前手持房产的房东们,产生了一些心理变化。

有些房东心慌了。

这个从各地的挂牌数量可以看的出来,北京,天津,成都,各地的二手房挂牌数量都在增长。

所以这个时候,如果你还在看房子,那么新房肯定要看,但是二手房市场更不能错过。

因为随着挂牌增加,和市场横盘时间增长,一些有价格优势的房源可能会陆续出现。

毕竟大部分房东,还是沉不住气的。

总之,希望今天的这些东西,能对大家买房过程中,起到那么一点的帮助。

首先先说两种买新房可能遇到的情况。

1.工程抵款房,尽量不要碰。

工程抵款房,就是指的在一些情况下,开发商为了后续项目的资金问题和继续开发,向银行或者说房地产相关行业,比如建筑商,材料商,等等,进行融资。

那么融资的抵押物就是开发商还没出售的房产,这个抵押分为产权和使用权。

按道理说,抵押房是可以购房的,只要你在购买的时候注意一些解押条件就可以。

但要注意了,这个只是按道理来说的情况。

就和我们吃泡面,泡面包装上那句“请以实物为准”的话一个意思。

真正的情况,远不是表面这么简单。

太多的纠纷出现了,这个大家可以去百度和微博搜索一下,纠纷案例真的多。

开发商好好的房子不卖,为什么要抵给材料商和建筑商?

很简单,还是因为资金周转有问题。

能不碰,就别碰。

2.同理,在开发商融资被收紧的情况下,一些小开发商的房子,要注意了。

尤其是项目工地的工程进度慢,总是盖一盖,停一停的这种。

尽量别碰。

众所周知,开发商讲究的是高周转,周转速度要快,恨不得马上把房子盖好卖出去。

房子卖了,资金回收了,然后该偿债的偿债,该继续拿地的拿地。

没事工地停工玩?这还了得?

如果频繁停工,然后过一段时间又开工,这只能从一个侧面证明,开发商的资金出现问题了。

断断续续的开工和停工,证明短期融来的资金十分有限。

这个时候就别赌运气,进去当千斤顶了。

对,这个时候你要是进去,连接盘侠都不是,就是千斤顶。

是给开发商顶雷的。

3.前面是新房,下来咱们主要说说二手房。

二手房和新房不同,二手房,不需要面对售楼部销售顾问专业术语的轰炸,但是你该操心的地方一点也不少。

因为这里面一样有坑。

而且你需要面对的人还变多了。

这次是房东和中介。

先说看房子,看房子的时候一定不要一锤定音。

多看几次是必须的,首先中介带你来看一次,这个是最基本的。

中介带看的这次,一定要看好房子的内部环境,这个时候别听房东讲,自己去看。

卫生间和厨房,这两个地方仔细重点关注一下。

如果看的房子是顶层,那各个房间的顶部角落是一定得看的,看看是否有漏水渗水和修补的痕迹。

顶层漏水,是个非常讨厌和麻烦的事情,这种隐患一定要杜绝。

其次和中介去看房的时候,要选个晴天,下雨天和阴天就别去了,房间里的采光你都看不清楚,还搞什么搞?

当然,如果是那种高层,而且楼前毫无遮挡,一览无余的那种房子除外,这个步骤可以省略。

这是第一次看房,第二次看房自己去。

自己在小区里面开始转悠。

上面看小区的整个环境,看看譬如绿化情况,垃圾投放点,电动车停放点,这些地方是否有专人维护。

上面看完了,看下面,自己有车的前提下,车库是一定要看的。

看看车库的情况,车位数量,车库环境,不夸张的说,有的小区车库角落和公厕差不多。

这些小区的硬件环境和你以后的生活,每天都会发生关系,很重要。

上下都看完了,最后发扬一下八卦精神。

和小区里的人打听一下物业的情况,保安,公卫,是否都认真负责。

打听的对象,最好找上了年纪的。

大家都懂得,大爷大妈对于小区内的消息,那真的是相当灵通。

4.其次看二手房的时候,一定要学会情绪管理。

什么叫情绪管理?

不要因为看了几个月的房子了,终于看到一套自己的中意的喜欢的,这下了不得了。

整个人脸上的喜悦之情挡也挡不住,说是喜上眉梢也不夸张。

千万别这样,憋着。

对,一定要憋着,然后用正常平和的语气和房东以及中介交谈。

房东,中介,买家,整个二手房交易流程,就是一个三方心理博弈的过程。

尤其是在前端,也就是看房的时候。

只要在大的市场环境是平稳的或者横盘的情况下,那么大家博弈的机会就是公平的。

既然公平,就不要自己先把自己的底牌亮了。

谁先亮出底牌,谁就不再占据主动权。

这个底牌不光是你情绪上喜欢之情的表现,还有你准备买房的心理价位。

情绪和价位,哪一个你先亮出来,吃亏的都是你自己。

所以,哪怕房子再好,你也得说出点缺点来。

缺点要放大,优点要缩小,打压一下房东吧,即使他的价格给的确实不高。

不用心里过意不去,下次你卖房的时候,有点经验的买家也会这样对你。

5.还是二手房,房子看上了,先别着急。

先看看这个房子的历史是否清白。

就是拉产调,看看房子的历史情况,抵押有没有,产权纠纷有没有?

这些一定要查,遗漏任何一个的话,给你后面就是埋下了一颗雷。

关键是,这个雷一旦爆炸,结果是你承受不了的。

所以别嫌麻烦,也别听中介告诉你房子没事,一定要查。

这事,只能信自己。

6.继续二手房,房子的历史也调查清楚了,下来就要面对税费了。

这个税费就不科普了,网上百度一下全都有,相信看我文章的人,这点基本的电脑操作还是有的。

重点在于,怎么去面对这个税费,不要去听什么买家必须要承担什么税费,卖家必须要承担什么税费的话。

看总价,你只看总价。

总价合适就OK,要把税费往总价里算。

因为房东一般都会来这么一句话:“我啥也不管,我只要净拿XXX万,别的不管了”

而你接下来的任务,就是在看上这套房子,并且确定房子没问题的前提下,把房子的价格压下来。

不要去单独算什么税费,只需要算一个东西。

只算清最后从自己的口袋里需要出去的钱的总数即可。

这个钱至于是交给国家的税费,还是交给房东的,对你来说无所谓。

只看总数,只看自己的总支出。

只要总数OK,甚至比你预想的总价还要低,那就可以。

7.选中介,看房子之前肯定是需要选一个中介的。

这个在二手房市场基本属于无法避免。

中介有大中介和小中介之分。

大中介我就不多说了,全国连锁的那几个牌子,大家都知道。

各个城市也有一些自己的本地连锁品牌中介。

小中介的话,门店规模小,但是有一些小中介也不要小看,其中一部分是之前在大中介干的不错的,自己跳出来单干的。

那么两个区别在哪呢?

大中介,收费相对较高,流程正规,手续相对完善,但是同样你的议价空间也很小。

小中介,收费可能会低,流程的和手续,和大中介比,都更宽松一些,当然你的议价空间也大一些。

选哪个呢?如果你是头一次买二手房,自己完全没经验,那么别犹豫选个大中介,多花点钱,把事情办稳妥了。

如果你已经是个老司机,不是第一次通过中介购买二手房,甚至有过买卖双方的经验,那么找个自己熟悉的小中介,以较低的费用,完成整个交易流程,是可以的。

一定记住,不管找大的还是小的,砍价是必须的,只要你出手砍价,中介费就能降低。

只是多和少罢了。

还有,别一棵树上吊死了。

多找几个中介没错,一个给你跑腿快,还是五个人给跑腿快?

8.中介费用该怎么交。

千万别一次性把中介费全付了。

碍于咱们目前的市场契约精神还不是很完善,所以防人之心不可无。

费用分段付清。

这个具体分几段,每段付多少,自己根据实际情况来和中介谈。

总之一个原则,在交易流程没完之前,有一部分费用可以用来牵制一下中介。

牵制不是欺负人,而是为了保证自己得到服务,始终如一。

因为那种付了所有费用后,中介服务质量急剧下降,摆谱当大爷的事情,还真不少。

9.凶宅。

这个状况我相信任何人都不想遇到,所以必须避免。

这个一定要自己打听,虽然说中介基本上是不敢隐瞒这个问题的,但是你保不住,有那种胆子大,路子野的中介,敢给你来这么一下。

所以自己去打听,打听对象,首先就是邻居。

其次就是小区保安,因为如果有凶宅出现,他们作为小区的安保部门,是肯定会有消息的。

这个工作只能自己做,麻烦是麻烦点,但是为了自己房子以后住的舒服。

这个步骤别少了。

这个是最重要的,至于房东其他卖房的理由,没任何可打听的价值。

只要房子产权没问题无纠纷,质量没问题,旁边也没有恶邻,你管人家为什么卖房?

10.居间合同。

也就是中介让,买卖双方和中介签写的一个中介服务合同。

这个上面一定要有补充协议。

作为买家的你,一定要写上,因为卖家的任何问题导致最终交易无法完成的,卖家要做出一定金额的赔偿。

这个金额可以写大。

不是我们想得到赔偿,而是为了起到一个约束的作用。

因为你不知道卖家最后可能会给你出什么幺蛾子。

什么家里人不同意,什么房子租给了亲戚,租期20年,等等等等。

卖家的反悔,会让你的买房计划彻底被打乱。

如果你所在的城市正处于房价上升阶段,那么你就更惨了。

所以补充协议一定要写。

当然有经验的卖家也会同样要求,因为之前就出现过买家申请贷款过程中出现征信问题,贷款无法获批,导致交易失败的事情。

同样也耽误了卖家的时间和置换计划。

所以补充协议一定得写。

11.基本上能想到的就这些,这个文章也是我在外出的途中仓促写完的,还有一些不完善的地方。

希望能给大家买二手房带来一点点帮助,那就很好了。

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